Quiconque travaille sur un chantier doit également être payé pour sa prestation. L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs permet de garantir les créances résultant de travaux réalisés par des artisans et des entreprises au moyen d’un droit de gage immobilier. Des conditions et des délais précis doivent toutefois être respectés.
Texte: Pascal Rusterholz
Les travaux sont terminés, les matériaux sont posés et l’équipe travaille depuis longtemps sur le chantier suivant. Seul le paiement se fait attendre. Lorsqu’une créance importante résultant de travaux reste impayée, la situation peut rapidement devenir problématique pour une entreprise. Les artisans et les entreprises de construction disposent toutefois d’un moyen particulier pour garantir leur créance : l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
Sa particularité: sous certaines conditions, le terrain sur lequel les travaux ont été exécutés peut être grevé afin de garantir la créance résultant des travaux. Et ce, même lorsque le propriétaire foncier n’a pas lui-même passé commande.
Ce n’est ni une facture impayée ni le contrat d’entreprise qui est inscrit au registre foncier. L’inscription porte sur un droit de gage immobilier garantissant la créance résultant des travaux. La base légale figure aux art. 837 ss CC.
En tant que sûreté réelle, le droit de gage ne naît pas automatiquement. Il nécessite une inscription, respectivement une inscription provisoire ou une annotation au registre foncier. L’inscription peut en principe être requise dès que l’artisan ou l’entrepreneur s’est engagé à exécuter les travaux, soit avant même que ceux-ci aient été réalisés.
Qui doit la créance – et qui répond avec son terrain?
Le débiteur de la créance et le propriétaire du terrain ne sont pas nécessairement la même personne. Un artisan peut, par exemple, avoir été mandaté par un entrepreneur général ou total. La créance résultant des travaux est alors directed contre ce partenaire contractuel. L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, en revanche, grève le terrain du propriétaire.
Les sous-traitants peuvent eux aussi, lorsque les conditions légales sont remplies, requérir une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. En principe, ils ne disposent pas d’une créance directe envers le maître d’ouvrage pour leur rémunération. Ils peuvent toutefois garantir leur créance envers leur partenaire contractuel par un droit de gage grevant le terrain du maître d’ouvrage.
Quels travaux donnent droit à l’hypothèque légale?
Toute prestation effectuée sur un chantier ne donne pas automatiquement droit à une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le lien fonctionnel concret avec l’ouvrage est déterminant. Peuvent notamment être concernés les travaux de gros œuvre et de maçonnerie, les travaux de démolition, le montage d’échafaudages ou encore les travaux de sécurisation des fouilles.
Les matériaux peuvent également être concernés. En principe, ils doivent avoir été livrés pour l’ouvrage concret et y être utilisés conformément à leur destination ou incorporés à celui-ci. En revanche, une livraison générale de matériaux ou une livraison sans lien spécifique avec l’ouvrage ne suffit pas.
Le propriétaire foncier peut en outre éviter l’inscription s’il fournit une sûreté suffisante d’une autre nature, par exemple une garantie bancaire. Celle-ci doit couvrir suffisamment la créance annoncée ainsi que les intérêts moratoires qui courront à l’avenir.
Quatre mois – mais à compter de quand?
Pour les entrepreneurs, un délai est particulièrement important: au plus tard quatre mois après l’achèvement des travaux, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit être inscrite au registre foncier ou faire l’objet, dans le respect du délai, d’une inscription provisoire ou d’une annotation.
Ce délai de quatre mois est un délai de péremption. S’il n’est pas respecté, une inscription n’est en principe plus possible. Le simple dépôt d’une requête dans le délai ne suffit pas.
Il est donc d’autant plus important de déterminer à quel moment les travaux concernés sont effectivement considérés comme achevés. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, tel est en principe le cas lorsque tous les travaux relevant du contrat d’entreprise concret ont été exécutés et que l’ouvrage peut être livré.
Des travaux accessoires de peu d’importance ou de simples travaux destinés à remédier à des défauts ne repoussent en principe pas le début du délai. Pour des travaux de moindre importance, il convient toutefois d’examiner les circonstances du cas concret. S’ils sont par exemple nécessaires à l’utilisation ou à la sécurité de l’ouvrage, ils peuvent être déterminants pour fixer le moment de l’achèvement. Des travaux de nettoyage et de rangement peuvent également être pris en compte s’ils constituent une partie essentielle et contractuellement due de l’achèvement des travaux.
Si les travaux sont définitivement interrompus avant leur terme ou si le contrat d’entreprise est résilié avant leur achèvement, le délai de quatre mois peut commencer à courir dès ce moment.
Qu’en est-il de la norme SIA 118?
La norme SIA 118 peut également jouer un rôle, pour autant que les parties l’aient intégrée à leur contrat. Elle contient notamment des règles concernant la rémunération, le décompte, l’achèvement, la vérification et la réception de l'ouvrage.
Pour l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, c’est toutefois l’achèvement effectif des travaux de l’entrepreneur concerné qui est déterminant. Un avis d’achèvement ou une réception au sens de la norme SIA 118 ne fait donc pas automatiquement courir le délai de quatre mois. Inversement, la norme SIA 118 ne permet ni de prolonger ni de supprimer ce délai légal.
Lorsque le temps presse
À l’approche de l’échéance du délai de quatre mois, l’entrepreneur doit agir rapidement. Il doit s’adresser au tribunal du lieu où se situe le terrain. En cas d’urgence, il peut demander qu’une inscription soit ordonnée à titre superprovisoire. Le tribunal peut dans un premier temps l’ordonner sans entendre le propriétaire foncier, permettant ainsi de garantir provisoirement la créance. L’inscription au registre foncier intervient ensuite.
Pour obtenir cette garantie provisoire, l’entrepreneur doit tout d’abord rendre vraisemblable sa prétention. Il doit notamment établir les travaux effectués ou les matériaux livrés, leur lien avec le terrain, le montant approximatif du gage ainsi que le respect du délai de quatre mois.
La procédure n’est toutefois pas terminée pour autant. Le tribunal fixe un délai pour demander l’inscription définitive. À cette fin, l’entrepreneur doit pouvoir prouver ses prestations et la créance qui en résulte, par exemple au moyen de contrats d’entreprise, de rapports de travail, de factures ou de bulletins de livraison.
Si le propriétaire foncier reconnaît le montant du gage, cela peut faciliter l’inscription définitive.
Agir suffisamment tôt plutôt que laisser expirer le délai
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un instrument de garantie important, mais soumis à des règles précises. Pour les artisans et les entrepreneurs, trois questions sont avant tout déterminantes: la prestation effectuée donne-t-elle droit à l’hypothèque légale? À quel moment les travaux ont-ils effectivement été achevés? Et le délai de quatre mois est-il encore respecté?
Quiconque souhaite garantir de cette manière une créance impayée résultant de travaux devrait faire examiner ces questions suffisamment tôt. Car une fois le délai de me quatre mois expiré, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut en principe plus être inscrite.
